销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)，是衡量房地产市场属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的指标。目前，全国约三分之二地区楼市处于平衡市场。不过，大多地区各地供求情况不一，多伦多市属平衡但偏向卖家市场，相反约克区与闪高县(Simcoe County)，则可说是买家天堂。

根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的8月份全国地产销售报告，销售与新挂牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%，而全国长期平均比率为53.4%。以该协会的解释，销售与新挂牌比率介乎40%至60%之间，属于平衡市场，买卖双方势均力敌﹔低于40%属买家市场，即代表买家选择多，议价能力较高﹔高于60%则为卖家市场，即买家需求强劲，容易出现争offer或成交价高于叫价的情况。因此，目前全国有大约三分之二的地区房市属于平衡健康状态。

咸美顿-伯灵顿仍是卖家市场

房地产网站Zoocasa就7月份的相关数据，比对了全国26个主要房市的状态。当中只有纽芬兰及拉布拉多正处于买家市场，比率为35%﹔11个地区属于平衡市场，如大温哥华、爱民顿、利载拿、大多伦多、卡加里等，比率都在40至60%之间﹔其余14个地区为卖家市场，例如咸美顿-伯灵顿、维多利亚、圣约翰、渥太华、满地可等，比率都超过60%。

事实上，与去年同期相比，全国有14个地区属于平衡市场，10个属卖家市场，只有2个为买家市场。由于受到更多买家关注，如安省的咸美顿-伯灵顿及湿比利(Sudbury)、纽宾士域省的圣约翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂诺(Gatineau)及Saguenay，都由原来的平衡市场逆转为卖家市场。当中以Saguenay的变化最为明显，销售与新挂牌比率由2017年7月的49%，大幅跳升21%至2018年7月的70%。

相反，卑诗省的菲沙河谷(Fraser Valley)则出现放缓，由去年的60%下降至今年的45%，即由卖家市场返回平衡市场。大温哥华虽然仍然保持在平衡市场，但该个比率已由去年的56%跌至今年的43%，是另一个跌幅最明显的地区。

大多地区属平衡市场

至于大多地区，根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告，整体销售与新挂牌比率为48.8%，属于平衡市场。当中的荷顿区(Halton Region)、皮尔区(Peel Region)、杜咸区(Durham Region)及多伦多市，比率都是50%左右，显示这些区域的房市都在健康范围内。

多伦多市的相关比率，平均是57.8%，城西、城中及城东，分别是59.8%、57.5%及56.2%，即市场平衡得来，偏向卖家市场。不过，当中也有一些地区是卖家市场。尤其W01，比率达70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02，比率都超过66%。多市唯一的买家市场在C12，比率只得35.2%。

约克区成大多区最大买家市场

另一方面，大多地区最大的买家市场，则非约克区莫属。整个约克区的销售与新挂牌比率为34%，但辖下的9个市镇，比率各有不同。当中华人聚居的烈市及万锦市，分别为30.8%及38.5%。然而，要数最明显的买家市场，皇帝镇(King)及东贵林市(East Gwillimbury)可谓冠绝整个大多区，销售与新挂牌比率分别为25.9%及26.9%。

某地产公司经纪Vicky周表示，之前市场炽热时，每一个区都只有寥寥数个挂牌，所有放盘都是刚推出便被抢去，买家只怕“手快有手慢无”，加价抢offer及免条件也在所不计。但市场转淡后，活跃挂牌量大增，四处都是选择，买家可放慢脚步，逐间屋逐间屋慢慢看，也不急于落offer，还可以讲价。这情况在uptown尤其显著，成交量一般，放盘量多，是典型的买家市场。

她以烈市独立屋市场为例，按数据显示，近几个月该市的独立屋活跃挂牌量徘徊在700间左右，最新一个月减少了一点，但也有差不多600间。然而，去年3、4月高峰期，烈市独立屋活跃放盘量只有200至300间左右。

中城区独立屋渴市

“不过，独立屋的热抢情况，在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之间的中城区，似乎没有因房市调整而停止过，可谓出一间抢一间。只要房屋状况正常，不是烂屋，几乎一挂牌便有人抢。我有客人想在那一区买屋，多次抢offer不成，买家与经纪都感到沮丧。”

北面城镇楼价大跌

她续说，几年前受到买家关注的北面城镇如Aurora、Newmarket、Stouffville、东贵林等，房市亦曾出现一股热潮，多个发展商大兴土木，兴建大量低层房屋新盘，吸引不少投资者入货。不过，由于近期有大量楼花交吉，很多买家放盘，导致供应量猛增，压低了房价。以去年为例，Aurora或Newmarket的标准独立屋新屋价要100至120万元，但随着市场降温，银行估价也下跌。

银行估价跌业主蚀让求售

Vicky举例，有买家以110万元买入，付了8万元定金，但银行估价只有95万元。类似情况的买家，现在市场上非常多。他们一是向私人贷款筹措差价，一是放盘蚀让只求脱手，导致市面上涌现大量便宜货，拖累了当地房价之余，也点醒了有意北上买房的人，置业还是不能距离中心区域太远。

“地产是一环扣一环的，因为放盘量多，买家选择多，价不会好，业主便会惊，越是惊便越急卖。市道好时，盘少买家多，业主心态是“皇帝女不忧嫁”，越迟放盘赚得越多，尤其见到邻居放盘，便等人家高价成交了，才再加价放盘，因为迟上市一星期，叫价随时可再高几个百分点，一样不愁卖不去。但现在盘多买家少，业主心态180度逆转，见到邻居放盘，自己也赶快放，唯恐买家都被邻居抢走，自己却久久找不到买家，更担心楼价一日低过一日。”

她慨叹，市场调整后，不单业主发愁，地产从业员也叫苦连天。作为卖方经纪的，有盘在手却久久卖不出去﹔作为买方经纪的，客人叹慢板，反正选择多的是，同样是久久做不成一单生意。 “身边很多同行都挨不住，被迫转行，找另一份工维持生计，又或由全职转做兼职，只保留地产经纪牌照，并在不收月费但抽佣较高的地产公司挂牌。”